警惕比国内还要魔幻的柬埔寨房产广告

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大家还记得这些年在国内深受其害的房产营销广告吗?

偏远地段——远离闹市喧嚣,尽享静谧人生;

郊区乡镇——回归自然,享受田园风光;

挨着臭水沟——绝版水岸名邸,上风上水;

挖个水池子——东方威尼斯,演绎浪漫风情;

地势高——视野开阔,俯瞰全城;

地势低洼——私属领地,冬暖夏凉;

户型很烂——个性化户型设计,紧跟时尚潮流;

楼间距小——邻里亲近,和谐温馨;

边上是荒草地——超大绿化,满眼绿意;

边上有家银行——紧邻中央商务区;

边上有个居委会——中心政务区核心地标;

边上有家学校——浓厚人文学术氛围;

边上有火车道——交通便利,四通八达;

边上什么也没有——简约生活,闲适安逸。

诸如此类,举不胜举!

 

可以说这些年国内坑爹指数最高的就是房产广告了,一些无良的开发商和中介利用购房者心存对未来房子的美好向往,用极为夸张,不切实际的广告来误导购房者。

 

随着这两年国内房产市场降温遇冷,这些年在国内攒够了忽悠经验的这批人换了一个阵地,跑来柬埔寨施展拳脚,在现阶段野蛮生长、广告法都没有诞生的柬埔寨,这些人更是无所顾忌,自己画个圈就敢说是宇宙中心......

 

关于柬埔寨广告法

 

目前柬埔寨的广告归内政部信息管理部门管理,但是也没有太具体的一二三四五条例,目前跟广告沾边的也就只有门店招牌,柬埔寨对于门店招牌倒是有明确的规定:招牌上的柬文必须大于其他文字,而且要放在最上面。就这么简单的一条,执行也是非常不力,来过柬埔寨人都知道,硕大中文字的门店招牌比比皆是,基本都是给点小费就能搞定的。

 

所以大家在柬埔寨买房时,要多了解,多看,多查,多去实地转转,不要轻信广告!每一个售楼处的销售都会自信满满的告诉你他家项目是金边最核心地段是金边第一,所以难免会有投资小白掉坑里。

 

接下来黑妞就为大家简单总结一下如何避免掉进柬埔寨房产的广告宣传陷阱:

 

 1、从源头上开始做功课下工夫 

 

目前国内大部分投资客接触到柬埔寨房产是一手信息是互联网和国内做海外房产的中介,但是切记要找一家做海外房产非常有经验,并且专注做柬埔寨房产的中介,否则他们只会拿你们的投资经历来练手,万一投资失败,买单的可是投资者你!

 

黑妞在之前的其他文章里有写过,柬埔寨房产市场是黑妞做过这么多国家里面门槛最低的,绝大部分从业者都是刚刚入行,抱着成交为王,后续服务爱谁谁的态度。海外投资,最贵的永远是专业、责任心和后续持续服务能力!如果你没有选到一家专业、负责任的海外房产中介,那么后续你的体验将会因语言、地域、法律的差异而很糟糕,一点点小事就要飞过来一趟,甚至投资鸡飞蛋打!

 

最近,黑妞团队加入了几个从国内海外房产中介离职出来的置业顾问,他们纷纷表示,之前在国内的海外房产中介,从老板到销售,都几乎没怎么来过柬埔寨,基本处于瞎子摸象的状态,仅对接几个楼盘,开发商的渠道负责人飞去国内中介简单做一下培训,该中介就开始在五星级酒店办推介会,然后组织看房团过来看他们对接的项目。也就说,对于国内的海外房产中介来说,基本是开发商的渠道负责人说什么就是什么了,自己家的项目有几个会说不好的?

 

黑妞遇到过几个国内房产中介的负责人请教柬埔寨房产的问题,有些中介负责人比黑妞的小白客户还要小白!

 

这几乎是所有国内中介的通病,跟风追热,边学边做,稍微好一点的中介还会组织员工过来柬埔寨考察三五天,但是三五天也只能考察个皮毛。黑妞在这边365天天天踩盘,甚至有个别有烂尾迹象的盘,黑妞团队大半夜跑去了解工地动向也是常有的事,即便这样,黑妞都不敢说自己很专业了解的很全面!

 

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2、对于“未来新金边、新中心”一定要慎之又慎 

 

上一条讲了对信息源和服务机构的精挑细选,接下来就是项目所在区域方面的风险点了。

 

黑妞在之前的文章有写过,目前对金边了解不全面,不知道怎么选区域和项目是众多小白投资客们的通病。要知道:柬埔寨不是中国,不是你家门口,所以很多你在国内买房的经验复制到柬埔寨一定不适用。在中国,你可以去看起来比较有潜力的地方占位,等政府一个政策下来,你极有可能暴富。

 

但是柬埔寨不一样,这边土地私有,政府的实力和执行力根本与我们中国不可能同日而语,在柬埔寨,一些所谓未来的“新金边”、“新中心”极有可能是利益集团炒地皮、炒房价的一个手段而已。目的是让你快点上车!这车你上去了,能不能下得来,还真是个未知数!万一到最后所谓的“新金边”、“新中心”计划被搁置或者干脆落空,开发商和中介也无能为力,后果只能由你自负!

 

所以黑妞只做相对成熟完善的核心区域,至少有配套又有烟火气!房产营销包装做的再好,归根结底要回归到“给人住”这个本质上。至于金边的区域怎么选择,有需要的可以去看黑妞以前的文章!

 

 3、楼盘地理位置陷阱不可不防 

 

说完大的区域,我们再将范围缩小到具体楼盘所在位置的周边。

 

你们是不是经常看到楼盘这样的广告语:“交通便利,直通繁华市区,距离某商场多少千米,开车仅需X分钟路程”,给人近在咫尺的感觉。然而,实际的情况是这里的车程要么少报,要么说的是在交通畅通无阻、时速达到100千米的状态下的“理论时间”。

 

在柬埔寨这种情况有过之而无不及,几乎所有的房产广告为了证明其项目的升值潜力、区位优势和交通便利,往往会附一个项目的地理位置图,但是黑妞可以很肯定的告诉大家,跑遍金边所有的盘,绝大部分开发商楼盘所在位罝的示意图往往不按比例,是随意美化绘制的,所标的位置和实际位置差几条街也是常有的事。另外,对项目有利能锦上添花的可劲儿缩小比例和距离,对项目不利的干脆就不提。

 

黑妞从来不看开发商设计的地图,看谷歌地图,直接去项目工地,周边所谓学校、医院、商场等等类类的配套全部跑一遍就能测出虚实了。

 

 4、高大上的样板间很多其实不是一比一的 

 

在国内深受广大购房者诟病的样板间忽悠陷阱,无独有偶,目前也已经堂而皇之的出现在柬埔寨这边淳朴的大地上,很多楼盘广告和户型设计漂亮的模型,以及样板间华丽装修往往会迷惑不少购房者的心智,入住时才发现其实现实和图纸是两回事。

 

尤其是一些感性的小白客户,一进到漂亮的样板间就控制不住自己的欣喜,总觉得这个就是属于自己的房子了,其实不然,黑妞曾带很多久经沙场且战功赫赫的温州客户看房,有些准现房项目,看完样板间,再看实际交房标准,眼尖又犀利的温州人纷纷大叫:一看就缩水了几个平方,家具小一号,这个怎么住人?

 

所以,签购房合同时一定要再三确认合同里面关于项目和所选户型的数据信息跟营销宣传的是否一样,楼层平面图、公共设施层平面图、车位平面图以及具体购买户型标了尺寸的平面图最好都附到合同里面,如果涉及到个性化需求,不要只是停留在口头协议,最好签购房合同的同时签好补充协议,以免交完首付开发商不认账。

 

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 5、超高回报率承诺的陷阱 

 

黑妞在之前的文章有写过,以前有些投客户投了一些投资回报率惊人,动辄每年8%、10%,甚至更高的公寓,各种条件好到没朋友!结果建成后由于运营不利,导致承诺每年给客户的租金回报迟迟拿不到,开发商那边每年写邮件道歉,说由于经营不善,租金暂时欠着!那些客户租金拿不到手,另外由于签了10年的长约想转手处置也没这个自由,甚至你连告开发商也告不了,因为人家没说不给你,只是暂时没钱而已。

 

在当下的金边,租金确实贵,因为供不应求,但你们也不要只听广告宣传,同一地段不同的两栋楼租金差异和未来在市场上的竞争力还是非常不一样的!开发商的广告宣传只会对标目前金边租金最贵的公寓,但建起来后,先不说地段能否与之匹敌,其软硬件能不能跟得上,能不能做到目前租金最高的公寓水准就是后话了。

 

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以上图片是黑妞拍的金边一间套内50平的一房,一个月租金1570美金,也有短租,booking上这个房间一晚上868人民币,125美金。整栋只租不卖!本地开发商,本地物业,里面空间设计和绿化很舒服,很干净很安静,中国租户才3个,其他都是老外,土耳其人比较多!

 

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顶楼配套除了有泳池、Skybar,还有桑拿房、水疗中心、瑜伽室、儿童游乐室、健身房以及专业教练。

 

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以上也是套内50平的一房,一个月租金700美金,里面租户80%以上是菠菜大军,进去比较嘈杂,物业效率低,听里面比较稳定的一个租户说住进去快一年了,健身房一直没做好,每次问都是正在进行中,完工时间永远不确定,而且没有游泳池,Sky Bar也是遥遥无期...

 

以上两个公寓地段都是好地段,都是套内(实用面积)50平,两个公寓的入住率都是85%左右,但是由于项目内部的公共配套和物业服务的差异,导致租金天壤地别,相应租户群体的稳定性区别也就比较大。

 

很多偏远地区、甚至周边荒无人烟的的楼盘怎么兑现高租金回报的承诺?只有两种可能:第一种,加高房价卖,相当于把将来兑付给你的租金回报直接从你的房款里收走了,还不用给你利息;第二种,开发商心里也没谱,先通过高回报的承诺把房子卖了,走一步看一步,大不了到时拆东墙补西墙,或者直接耍耍无赖混过去。

 

所以很多包租的项目黑妞也会做全方位的调研,黑妞跑遍金边所有的现房和期房,并且不断的更新动态数据,就是为了透过宣传表象看本质,希望大家能从黑妞举的简单例子学会选项目,如果还不会选,就多看黑妞写的文章,哈哈,黑妞虽然更新慢,但都是最真实最一线的信息!

 

 6、建筑质量的陷阱请从一开始就重视 

 

你几万甚至几十万美金投下去,建筑品质是决定你的投资成功或者变成一堆废砖头的最根本所在。

 

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以上两件事是柬埔寨最近发生的事情,这几年整个柬埔寨极速发展中埋下的雷终于开始爆了,第一个是建筑品质差偷工减料直接导致在建的楼就这样浑然倒塌了,夺走了近30个鲜活的生命;第二件事是最近端华学校后面的一栋租来做服装仓库的排屋失火,整个晚上几乎全金边的消防警力都出动了,但由于道路狭窄,消防设施落后,最终三层楼的排屋化为灰烬,甚至波及旁边别的排屋。


这两件事对柬埔寨整个房地产市场将警钟长鸣,同时对我们投资客的警示意义非常巨大,试想一下:如果你买的项目在一个狭窄拥挤的小路上,甚至是死胡同里,再加上建筑质量差,总有一天,保不齐你的几十万美元就会变成一堆废砖头!

 

最后,黑妞建议大家:


柬埔寨作为亚洲经济新虎,有一切的投资利好因素,有一切美好的可能性,但同时,柬埔寨这种发展中国家各行业的监管一定是滞后的,一定是亡羊补牢型的,尤其是目前几乎没有任何监管机制的柬埔寨,开发商和中介想怎么宣传就怎么宣传,想怎么夸张就怎么夸张,反正又不是你熟悉的家门口,就算你想要查证一些官方信息,也有可能是你看不懂的柬文和英文。

 

所以大家一定要擦亮眼睛!尽可能选择一家专业、靠谱、客观、务实,并且从业经验丰富的投资置业服务中介,要知道,你只是买一两套房,而这些服务中介经历了多少你这样的客户,多少成功和失败案例,才铸就了他们的专业?

 

如果你觉得海外置业中介不可信,那你就多花点时间精力自己多考察多调研,尽量避开那些广告宣传的陷阱!

 

 

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2019年7月9日 15:23
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