柬埔寨金边房地产市场半年报告:概览与写字楼篇

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首先说一下数据选择的背景,黑妞(微信:Taifee812)第一期解读的报告数据来自Knight Frank(莱坊),而不是所谓房地产五大行:CBRE(世邦魏理仕)、JLL(仲量联行)、DTZ(戴德梁行)、Savills(第一太平戴维斯)、Colliers(高力国际)。

 

黑妞其实也想多方对比,百家争鸣,百花齐放,奈何毕竟柬埔寨房产建筑业属于新兴市场,目前能有力发力大干特干的角色是甲方开发商,五大行作为乙方,提供的是房产咨询,物业管理以及大宗交易撮合服务。

 

就像菜没烧好你也不好火急火燎招呼客人上桌子对吧,那Knight Frank莱坊虽然在成熟房产市场中国大陆和五大行竞争落后,但也很聪明,这里的蛋糕我抢不到那么大的一块,那我就干脆怂一怂光棍到底,去别的山头早日占山为王,于是调整了策略瞄准东南亚住宅市场,所以莱坊在柬埔寨的市场调查是相对比较全面的。

 

其实呢,早在2011年CBRE也进入了柬埔寨,但是CBRE毕竟在成熟房产市场占有很大一块蛋糕,在东南亚市场就不如莱坊那么全面。

 

关联一下,毕竟在2010年12月4日,柬埔寨内阁会议才通过《外国人私有房屋所有权法》草案,允许外国人在柬购买公寓二层以上(不包括底层)的房产,并拥有100%的所有权(不包括土地所有权)。柬埔寨的房产市场才开始真正发展。

 

一、经济概览

 

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2018年的主要焦点是7月份举行的大选,与2013年的上一次大选相比,今年的大选完全没有悬念,人民党占据了国会全部的席位,洪森依旧是No.1。在大选前,外商投资略微放缓,市场依旧保持活跃。

 

报告指出,根据柬埔寨国土部的统计数据显示,今年前6个月共有21.5亿美元投资进入柬埔寨基建和房地产市场。前三大资金来源国是中国、韩国和日本,同时也有越来越多的欧洲资本对柬埔寨感兴趣。

 

由于柬埔寨的地理位置,越来越多的制造业和物流业在柬埔寨成立经营。

 

此外,柬埔寨的油田已经达成最终的投资决定,预计将于2019年开采出石油,这会对柬埔寨的经济造成长期的良性影响。

 

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四大国际组织对柬埔寨经济预测

 

世界银行和亚洲发展银行维持对柬埔寨经济的预测,认为柬埔寨经济会保持6.9%-7%的增速。

 

二、写字楼篇

 

截至2018年上半年,金边写字楼可出租净面积(NLA)为377,189平米,较2017年上半年330,085平米的供应增加14%。预计到2020年,金边写字楼可出租净面积(NLA)将达到552,391平米,在现有的基础上增加46%。今年上半年有四个写字楼项目竣工,新增加了30,185平米的办公面积。

 

外资的涌进和寻求在柬埔寨扩大业务的跨国公司的大量涌入,使得金边需要新建大量的A级和B级办公楼。

 

根据统计,大多数写字楼仍然集中在隆边区,占现有供应量的39%,其次是桑园区(31%)和马卡拉区(20%)。

 

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金边写字楼分部区域

 

大多数写字楼仍然是以C级写字楼和B级写字楼为主,其中C级写字楼占总供应量的51%,B级写字楼占35%,而A级写字楼仅占总供应量的16%。

 

写字楼入驻形势良好:

 

2018年上半年的写字楼总体出租率为88.5%,比2017年同期增加了1个百分点,尽管供应量增加了30,185平米。

 

截至2018年上半年,B级和C级写字楼的入住率分别为96.0%和87.4%,较2017年同期的94.8%和86.6略有上升。

 

然而,甲级写字楼的入住率从2017年上半年的59.8%大幅上升至2018年上半年的73.4,同比增长13.6个百分点。截至目前,金边仅有加华银行大厦、交易广场和安达大厦三个A级写字楼,交易广场的高出租率可以归功于其本身的良好的声誉。

 

价格和租金:写字楼供应增加,甲级写字楼租金平稳

 

尽管2018年上半年的入住率有所提升,但预计所有写字楼的租金将在中短期内保持平稳,因为供应量在不断增加。

 

截至2018年上半年,A级写字楼的租金有所增加,从2017年上半年的19-38美元每平米增加至28-40美元每平米。B级和C级写字楼租金基本保持不变,其中B级写字楼为18-25美元每平米,C级写字楼为8-15美元每平米。

 

分层办公楼的平均售价为B级办公楼2000美元每平米,A级办公楼4500美元每平米。

 

展望:A级和B级写字楼仍然是首选  C级写字楼前景不乐观

 

随着越来越多的外资涌进和寻求在柬埔寨扩大业务的跨国公司的大量涌入,导致金边A级和B级写字楼的需求增加,再加上现有的高入住率,使得金边需要新建大量的A级和B级办公楼。

 

在短期内,A级和B级写字楼的入住率预计将稳定在80%和90%以上。而现有的C级写字楼的前景并不乐观,或许有更多的C级写字楼业主进行翻新或改变用途。

 

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金边写字楼供应量

 

黑妞(微信:Taifee812)解读:金边的投资型写字楼相对公寓更稀缺,目前已有的甲级写字楼都只租不卖。

 

金边去年热销的The Peak项目的写字楼部分在还未打地基的时候就已经全部售罄,金边最具代表性的三栋写字楼安达大厦、加华银行大厦、香港交易广场的租金分别为40-45美元/平米、30-38美元/平米、28-35美元/平米,接近北上广深CBD写字楼的租金水准,可惜这三栋写字楼只租不卖,可见金边写字楼投资的抢手。

 

 

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2019年4月25日 17:08
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