柬埔寨房产投资之开发商

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今天的柬埔寨,也像其他国家已经走过的初级发展阶段一样,到处是房地产开发、基础设施建设,都在以圈地和掠夺不动产为前提开始大规模建设,周边国家如泰国、越南也都比柬埔寨提前多年完成了这个阶段,中国、日本、韩国更不用说,这些国家的房地产投资人在自己国家充分尝到了不动产给资产积累和升值带来的效益,疯狂地向这个房地产如一张白纸的国家涌来,瞬时间展开了一场饕餮盛宴。

 

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由于柬埔寨房产市场起步晚,目前,中国根本没有任何一个省份和城市出现所谓的“柬埔寨房产投资热”的现象,但部分敏锐的投资者还是从国家的投资动作中发现,柬埔寨是一个房地产投资的新大陆。

 

随着越来越多的中国人来柬埔寨买房投资,越来越多的中国开发商也开始涌入金边,在金边街头漫步,随处可见的中国字,随处可见的中国工地和房地产开发项目。开发出来的楼盘,也完全按照中国人的审美观和消费观。

 

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现在的金边房地产开发商除了本土开发商以外,还有来自中国、台湾、香港、新加坡、韩国、日本等国家和地区的开发商。

 

最近几天在和一些开发商交流的时候,发现开发商的项目基本上分为两类:

 

一类是找政府合作,拿大块的土地,建设超大型的项目,一个项目少则数千单位,多则数万单位,类似于国内的小区盘;

 

另一类是找当地拥有土地的人或公司合作,建设小型项目,以单体楼为主,基本上单位数在一千以内,而且符合小面积小总价原则,追求去化速度;

 

还有一类是属于本土的开发商,本身就拥有大量的土地或直接购买私人拥有的土地,也有自己的设计和建筑团队,完全根据柬埔寨本地人的需求来进行建设,追求口碑效应。

 

因为柬埔寨对于本国公民土地是实行永久所有权,所以非本地开发商在柬埔寨购买土地会面临比较多的问题。

 

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根据柬埔寨法律规定,楼盘开发的开发商可以与本地人合资注册开发建设,但是柬埔寨人必须做法人,持股必须大于51%,一般投资人会在注册公司之前,与柬埔寨合作人签署一项在执行合作中诸多的法律限制协议,才可以得到一定的投资权属保障,在开发建设中还必须小心谨慎的合作,避免越来越明白的柬埔寨合伙人讹诈。

 

开发商也可以通过投资申请得到国家租赁的开发建设土地,租赁期分成99年、70年、50年不等,年限的不同不是因使用性质而定的,完全是由于出台的政策时期不同而产生的,与开发内容无关。这样的土地一次性得到长期租赁权的费用并不高,每平米几块美金而已,还有分期缴付,但是台下交易费很高。这样的土地一般在建设期给与免租费政策,建设期结束后,按年向政府缴纳土地租赁费,有的是按照年营业额的3%交付,有的是直接给一个固定数额每年保底交付。这些土地可以转让、转租、抵押、继承,其销售的土地和房产可以由国家土地部门发放有限年限的土地或房屋产权证书。

 

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但是金边的基础建设不完善,且由于土地私人所有,基础建设很难推进,所以像国内的超大型楼盘在金边就显得很不合理,交通会是一个大问题。

 

而且大型楼盘适合平均购买力强大的市场,比如中国,在柬埔寨恐怕5年内连一个楼盘都卖不完,如果在柬埔寨强推大楼盘,那么一不小心就会把接下来几年的开发空间都用完,造成体量剩余的假象。用残酷的话说:就是把别人的路一口气走完,让人无路可走。而本地开发商开发的小楼盘有针对性、灵活、可以随时调整,且了解本地人的需求,可以很快的去化。而国内开发商开发的大型楼盘投资后很容易直接砸在手里,成为接盘侠。这个可以参考碧桂园在马来西亚新山的项目。

 

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很多国内发展商过去经历太成功的多头市场,脑袋想的都是日光盘,售楼处大排长龙,微信抢房。甚至才刚刚来柬埔寨,东西南北还不分,就发下豪语要一年卖出1000户公寓,豪气万千真令人佩服!如果开发商知名度够或是品牌影响力大,当然市场还是乐意追捧,只可惜在母国多么成功、多么有名气的开发商,在柬埔寨根本没有人认识,一切重新来过。经历过市场起起伏伏的港台新马日韩发展商,懂得柔软与变通,顺势而为,不与市场作对,小心谨慎,严阵以待。本地开发商都冷眼旁观,看着外资建商盖出莫名其妙且不合民情的怪异产品,应该都笑在心里口难开。

 

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通常刚接触海外房产的国内投资者喜欢根据自己的喜好来选择海外房产,无论是地理位置还是周边环境,然而,不同的国家地区、民俗风气往往大不相同,只有在了解的基础上才能做出更好的购买决定。而且,只有真正地前往当地考察过,在日后的自住、出租、转卖过程中才不至于发现跟自己当时所设想的“大相径庭”,而白白造成损失。

 

 

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2019年4月12日 17:36
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