【干货】海外投资盛行的10年,你错过了哪些赚钱的机会?

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记得黑妞(微信:Taifee812)不止一次跟大家聊过海外投资这个话题,海外投资投的是什么?投资移民,留学教育,海外房产这些都是叫海外投资。

留学教育,是对子女未来前途的投资;

投资移民,可以说是对美好/便利生活的投资;

海外房产,纯投资/分散配置为主,自住需求只占一小部分。

 

熟悉黑妞的朋友们都知道,黑妞几乎是从一毕业就投身海外投资,在海外投资盛行的近10年间,经历了澳门投资移民的关停;香港投资移民涨价、关停;新加坡及英国投资移民政策猛然抬高门槛;到加拿大联邦移民一刀切;匈牙利投资移民关停;再到新加坡房产几度提高房产印花税…

 

盘点整个海外投资市场,从各国自身角度而言,相关政策开放的动机,必然基于该国家的本国利益,你可以理解为招商引资,当政策带来的结果趋于饱和,或过度超出市场承载力,或对本国人口造成一定程度资源损害时,毫无疑问,政策收缩不可避免,由此,也不难理解,大部分投资者观望等来的却是投资成本的一再提高。

 

今天,黑妞就站在纯房产投资的角度来简单盘点一下过去10年你们错过了哪些赚大钱的机会!当然,黑妞不想借此贩卖焦虑,只是想站在今天,回顾这十年里几个具有代表性的国家,或因宏观经济,或因市场供需,或因国运起,或因大萧条……而书写了一部部楼市沉浮录!以史为鉴,从前人的投资热中学会冷思考!从别人的投资翻倍收益暴涨的事迹里汲取出一套你自己的投资逻辑!

 

2008年金融危机下的法国房价为何会必涨?

 

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  图片来自网络

 

2008年世界金融危机对法国房地产市场带来巨大冲击,据法国房地产联合会统计,2008-2009年法国旧房均价分别下跌3.1%和4.9%,而此前10年旧房均价一直连续上涨。法国房产市场从2008年就一路下跌, 2010年可以说是低谷,房产投资进场的好时机,以巴黎为代表的一些大城市房价的上涨主要有以下原因:

 

房源稀缺性,供需失衡抬高了房价。当时有巴黎公证处人员证实,有的买家为抢到房子,不惜以高出卖房者或中介报价的10%来夺得房源,这虽然是少数现象,但确实反映了房源的紧张。有关数据表明,由于法国家庭平均人口数不断减少,单亲家庭增加,导致购房需求增加。而大部分空置房都在乡村,解决不了城市房子供应紧张的问题。巴黎作为国际大都市,供应量有限的豪宅还受到外国购房者的青睐,总价超过200万欧元的高级住宅成为俄罗斯、中国、印度富人们竟相购买的对象。

 

购房政策优惠。当时法国前总统萨科齐上台之初就表示,希望让法国成为一个“住者有其屋的国家”。为鼓励法国人买房以及避免金融危机造成房市大幅下滑,法国政府出台了一系列购房优惠措施,包括对低收入家庭部分房贷零利率和购房用于出租可享受减税等。而法国房贷利率自2008年以来不断下降,推动了法国全民购房。

 

房产交易缺乏透明度。房契都是不对外公开的文件,公证部门负责起草房产交易的法律文书,而由其所编制的数据滞后期可能达半年之久。

 

经济增长乏力和未来的不确定性使房地产成为人们首选的避风港。法国经济复苏缓慢,就业压力大,加上法国为减少巨额财政赤字而采取紧缩财政措施,购房优惠幅度将缩减,这更进一步加剧了法国民众购房保值的期望。

 

英国以炒房为职业可以暴富

 

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 图片来自网络

 

黑妞引用一个英国著名的房产投资暴富案例:1975年,英国一所中学的数学教师威尔森夫妻俩用省吃俭用攒下的8200英镑买下第一套房子。1986年,他们有了第二套房子。看着当时英国房价飞涨,英国人骨子里金融业第一的意识,促使这威尔森夫妇立刻开始了以“买房—租房—买房”模式套利的金融投资生涯。他们把第一套房子租出去,用租金来支付第二套房子的贷款。他们购房、出租,然后依靠租金支付房贷。在近20年的投资生涯中,威尔森夫妇最多时手上拥有900多套房子,市值最高时达到1.8亿英镑。然而由于全球金融危机的影响,2008年他们的房子市值急剧缩水。2010年夏天,随着英国楼市渐渐复苏,当地的房地产价格迅速飙升。威尔森夫妇的房子不知不觉中又升值了100多万英镑。

 

威尔森夫妇的暴富过程,主要得益于英国“金融业第一”的经济战略和英国的高福利宏观政策,以及英国作为全球优质教育市场的聚集地而引发的“租房浪潮”

 

服务业为主的经济结构推动了英国大量高收入人群的出现,同时,英国大量失业人群的高福利租房政策以及大量留学生在英国居住,都使得英国房地产长期繁荣。随着2008年世界性大萧条的严重冲击,英国政府消耗了“天文数字”的财政赤字,挽救了英国的金融业。同时,英国“金融业第一”的经济战略也为英国的房地产市场带来了壮观的“炒房一族”。

 

随着英国超大规模的财政赤字推出,2009-2011年英国的房地产市场迅速恢复到了2008年大萧条前的水平。伦敦地区的房地产火爆的原因,主要是来自俄罗斯、中国和印度的富人群体的投资购买力的贡献。

 

新加坡房产在2008年达到历史低点,2009年左右逐年走高

 

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 图片来自网络

 

新加坡楼市在过去这十几年间经历了亚洲金融风暴的下挫、全球量化宽松后避险资金涌入的暴涨:新加坡政府对房产政策在1997年;2001年和2008年均有放松;从2009年到2013年新家坡的房价暴涨了65%以上。

 

关注过新加坡房产的朋友们都知道,2009年是进场新加坡房产市场的最好时间点!新加坡作为全球四大金融中心之一,英联邦背景下的英文环境,港口城市等系列的地利及经济优势,加之新加披对人才的积极引进政策,这些都是促升房价上涨的重要因素,从2010年开始,大量海外投资者涌入新加坡楼市。

 

新加坡受中国投资客喜欢原因有:华人执政,语言无障碍,离中国近,发达的双语教学环境,良好的治安,无外汇管制、商业发达有超过7000多个跨国公司等等,加上当时外国人在新加坡置业首套房可贷款高达70%,贷款利息低至0.5%,很简单,在新加坡贷款是贷给这套房子的,跟你是张三李四还是王麻子没有太大关系,银行批贷款之前会找专业的第三方机构评估这个楼盘以及周边同类楼盘过去几年的所有数据,所以对贷款人的要求不会很高,因为就算你后续资金链出现问题贷款断供,银行也可以以很好的价格卖出去。

 

2011年和2012年是黑妞做新加坡房产最繁忙的时间段,每个月在国内各城市做2-3场路演,每次路演后组1-2个团赴新加坡看房买房,经历比较多的是客户小孩在新加坡读书,他们会买一套以房养学,再买一套留给自己养老。也有很多年轻的高材生想去新加坡工作,在家人的帮助下买一套给自己住…

 

当时新加坡房产市场空前火爆,有些新加坡开发商从中国招几十上百名销售去新加坡专门接待中国土豪,各种好吃好喝伺候,看完房客户出去玩,销售跟着服务,哪怕上个厕所,销售都在厕所门口帮忙拎包。黑妞好几个客户都说,因为不好意思才买了一套房。这也侧面反映的当时新加坡房产市场确实有众多值得投资的有利条件,不然服务再好产品和政策不行也白搭。

 

凡事物极必反,当时的新加坡市场太过火热,由此带动的房价上涨势必造成一定房产泡沫,这正与新加坡一贯稳定楼市的努力不可避免发生冲突,新加披政府由此采取降温措施本是意料之中,而印花税的两度抬高,从3%抬高至18%(到2018年最近这一次调至24%),这些都不过是新加坡政府惯有雷厉手段之一。

 

有了政府的调控政策,新加坡在2013年以后成功抑制了房地产价格的迅猛增长。在2017年3月初,新加坡政府撤回了许多遏制房地产市场的政策。因此,摩根士丹利认为,这可能就是新加坡房地产市场见底的信号,这有可能提振购房者的情绪和信心。根据摩根士丹利的报告,新加坡房地产市场的房屋供给量将会减少,而新生人口和外来高技术人才的住房需求仍然会持续增加以及经济的稳定增长,会进一步推高新加坡的房价。

 

国际领先房地产顾问高力国际在近期发布的一项报告中指出,基于经济走强、竣工项目减少及集体出售项目池逊进行的情况下,新加坡私宅价格从2018年起的未来四年中,预计将上涨17%。

 

所以,一直在观望新加坡又不差钱的投资客们不妨可以好好关注一下这次机会!

 

从无人问津到投资客疯狂涌进抢房的马来西亚

 

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  图片来自网络

 

近几年,国内某地产商的广告语:“新加坡旁…”时常在大家耳边萦绕,带火了新加坡旁的马来西亚楼市。黑妞(微信:Taifee812)想说,现在你们很熟悉的马来西亚房产,在最初向我们中国人打开投资大门时是很不受待见的,大家主观判断马来西亚落后、贫穷、排华、不值得投资。

 

投资马来西亚的大部分买家进场是在2015年左右。热门的最直接原因是国内几大知名地产商为马来西亚新山市的项目在国内疯狂砸钱营销,国内投资客疯狂涌入马来西亚楼市,进而一步步推高了马来西亚面向外国投资客的投资门槛(贷款收紧、购房总价抬高等)。

 

过去几年在马来西亚置业真正有机会赚到的买家有这么几批人:一是在2012年左右进场的,二是2015年下半年进场的。除此之外其他的基本是亏损的。为什么?2011年之前进场的抓住了低价期,这时的房价还没大幅上涨;2015年下半年进场的抓住了汇率下降,这个时候马币的汇率处于低点。

 

目前吉隆坡双子塔附近的项目均价已经在5万人民币以上了,而且外国人在马来西亚只能购买100万马币(约合165万人民币)以上的房产。那么2012年的时候双子塔方圆五公里以内的均价是多少呢?均价7千令吉特左右,也就人1.5万人民币/平左右左右。

 

数据显示:从2010到2014年,短短4年间马来西亚房价涨了46%。2012年前后进场的投资客抓住了房价最低的机会,还抓住了最宽松的房产政策条件:2012年前后,外国人购房可贷款最高到80%;低至4.2%的贷款利息以及低首付;交楼后供楼,以买楼花的价格去买现楼;租抵供的投资环境良好;外国人购房无门槛限制(2014年马来西亚调整购房政策,抬高了各州的外国人购房门槛,其中吉隆坡抬高到100万马币);低廉的物价;优质的教育,沿袭英国及欧美体系;医疗保健己经发展成为亚州卓越的医疗中心…这些都是近年来马来西亚吸引了众多国际投资客,并且催生马来西亚房价一直上涨的因素。

 

 《泰囧》热播带动泰国旅游热进而引起泰国房产投资狂潮

 

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自电影《泰囧》上映以来,泰国旅游热潮在国内急速升温,即便距离电影上映已过去这么多年了,这股热潮也丝毫没有锐减。事实上,泰国一直以来都是世界上最受欢迎的旅游目的地之一。泰国经济在各个领域始终保持着活力, 这其中房地产业显得最为突出。根据泰国政府的统计,泰国房产近一半是由外籍人士持有。记得以前黑妞跟大家说过,曼谷是在泰国唯一值得投资城市,因为曼谷几乎集中了全泰国所有高预算的长租客户,但并不是所有曼谷的房产都值得投资。

 

根据泰国央行公布的数据,由于经济增幅加快和消费者信心增强,2010年曼谷及周边地区的房产交易量从2009年的16.1万套增长至17.8万套,新建成并注册的房屋从9.5万套增至10.5万套,为此央行还提高了房地产建设贷款额度上限的比率。这也吸引了国内地产开发商前往曼谷淘金。2012年底,国内地产公司绿地集团在泰国投资开发房产,绿地集团高层曾向媒体表示,在曼谷和芭提雅这两个旅游城市投资建设酒店式公寓,是考虑到泰国有大量中国游客,市场需求旺盛。

此外,在2015年成立的东盟经济共同体,也吸引了大批投资商到泰国投资房地产业,推动泰国房地产市场需求增长。

 

这几年催升泰国房价的因素还有:无需大量资金的投入,相对风险比较低;低门槛、性价比相对比较高;失业率最低,泰国失业率0.9%,曼谷更是低至0.6%,充沛的就业机会导致大部分人口涌入曼谷,使得曼谷的房屋入住率皆维持在90%左右,无大量房屋空置

 

最近很多人在微博和微信上问黑妞,泰国房产还值得投资吗?机会还是有的,如果你能在曼谷核心区域找到非常高性价比的项目。如若不然,你现在进场,5,6万人民币一平,他翻一倍翻到10万一平有机会吗?有! 不过概率问题,还有等待的时间周期也是一个需要考量的因素。

 

你的下一个赚钱机会:投资柬埔寨房产!

 

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 照片是黑妞在金边当地实地所拍

 

最后一个就是柬埔寨了,也许还有很多人对柬埔寨的印象还停留在“是一个遭受内乱而十分贫穷的国家”,但实际上柬埔寨的经济发展已经超乎你的想象,柬埔寨已经转变为一个亚洲经济增速最快的国家之一了!柬埔寨每年保持着7%的经济增速,除去纺织、制鞋等传统的轻工业,房地产已成为柬埔寨各项产业发展的重中之重。

 

今天的柬埔寨,也像其他国家已经走过的初级发展阶段一样,到处是房地产开发、基础设施建设,都在以圈地和掠夺不动产为前提开始大规模建设。越来越多的人开始涌向柬埔寨投资,柬埔寨已经被誉为“相当值得投资的国家”!

 

如今的柬埔寨房价处于起飞阶段,潜力堪比15年前中国。《全球房地产指南》曾分析指出,柬埔寨房产市场具有无限潜力,以首都金边为例,近年来房地产市场持续稳定增长,房价平均涨幅已高达15%,而目前金边最核心区域平均租金回报率高达10.8%。目前金边核心区域房价仅为1-2万人民币/平米,还有很大的上涨空间。

 

柬埔寨的外汇政策100%开放,毫无外汇管制。不管多少钱,都可随意携带进出国境。

 

最重要的一点,柬埔寨通用英语、流通美元,这里绝大多数资产以美元计价和交易,银行存款和贷款都可用美元。今年6月份以来,美元相对人民币而言不断增值,作为亚洲地区唯一以美元作为买卖计价货币的国家,柬埔寨成为了很多投资者的选择。

 

盘点了那么多国家,最后拿柬埔寨来压轴,并不仅仅是因为黑妞现在主推柬埔寨房产,每个国家都有自己的发展周期,从起步-飞速发展-缓慢发展-饱和-产生泡沫-泡沫破裂...没有哪一个国家是最好的,今天黑妞仅是站在纯投资赚钱的角度一一列举了以上国家,发现投资以上国家房产真正赚到钱投资客都有一定的共同点:或踩在了价格低位、或把握住了政策最宽松的时机!

 

过去10年全球货币大放水,各国的富人和中产阶级,为了保卫财富不缩水,都在大量置业。其中尤以货币放水最严重,也是新兴中产阶层崛起速度最快,规模最大的中国人的海外置业热情最高涨。

 

所以海外买房,你不仅是和通胀赛跑,更是和身边数千万逐渐富裕起来的中国同胞赛跑。先上车的吃肉,后上车的喝汤,最后姗姗来迟的,只能做接盘侠。

 

柬埔寨以后是哪里?是朝鲜吗?黑妞(微信:Taifee812)不是先知,不过柬埔寨的这个机会,有能力有想法的不妨可以牢牢抓住!

 

 

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2019年4月12日 17:31
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