柬埔寨这么穷,想好你的房子谁来接盘了吗?黑妞线上分享会文字实录

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上周六晚上黑妞(微信:Taifee812)在“柬埔寨房产投资群”里为大家做了线上分享,以下是分享内容,黑妞整整讲了1个小时,整理完洋洋洒洒近万字,如果诸位对投资柬埔寨房产感兴趣,建议花点时间看完,毕竟想要赚钱的是你,黑妞(Taifee812)都不辞辛劳,各位投资客更不应该吝惜这点时间哈!

 

很多群友单独问了黑妞越南、菲律宾、老挝等国的投资概况,后面一并附上各国类比,供诸位参考!

 

各位好!我今天讲的是一些比较朴实的内容,完全基于我个人从事海外投资十余年的一些经验,还有在选择海外各国、选择区域、选择楼盘的过程中的小心得,希望对大家能有所帮助。

 

海外投资前怎样对世界主流投资目的国快速做一个划分和定位?

 

我站在个人的角度,将各主流投资目的国划分为三个梯队:美国、加拿大、澳大利亚、新加坡等国家可以算是第一梯队的,法制健全,福利优越、教育发达、发展成熟,已进入了保值和缓慢增长阶段,适合分散一部分投资在这类国家,当然投资侧重点不是收益最大化,而是更多侧重分散投资、子女教育、养老居住等需求;

 

欧洲、马来西亚、泰国以及我们中国总体(中国一线城市可以列入第一梯队)算是第二梯队,这一类国家人口红利,城市化进程都已接近后半程,发展放缓,欧洲更侧重拿身份,投资空间基本仅限于欧债危机后的价值回归,也比较难有大的收益空间,投资这一类国家,有机会,但是空间不会像第三梯队的这些穷国那么大;

 

越南、柬埔寨、印尼、老挝、菲律宾这些东南亚小国家算是第三梯队了,这类国家贫穷、落后,但人家恰恰处于发展的起步阶段,大家在多多了解和对比一下这些国家的政治政策、投资环境后可以做一下选择,这一类国家就像我们20年前的中国,百业待兴,自然商机和空间也是很大的。

 

海外投资到底是投资什么?

 

我简单分享一下海外投资,我是2008年进入这个行业的,其实以前这个行业没有现在这么火,海外投资投的是什么?投资移民、留学教育、海外房产这些司空见惯的都叫海外投资。

 

投资移民,可以说是对美好/便利生活的投资;

留学教育,是对子女未来前途的投资;

海外房产,纯投资/分散配置为主,自住需求只占一小部分。

以上这些统称为海外投资,因为这些都是高净值人群的海外投资需求链上的一个点。

 

聊聊目前比较火的欧洲投资移民!

 

欧洲以前是没有投资移民的,近几年尤其是欧债危机以后,欧洲各国都打开了投资移民的大门,很简单,买房就可以移民。我最早接触葡萄牙是2013年左右吧,50万欧买房拿身份,那时候50万欧可以买五六套房子,现在基本只能只能买一两套,短短几年时间,葡萄牙的房子涨幅真的有这么大吗?

 

其实不尽然,50万欧是移民葡萄牙的门槛价,移民中介赚的是咨询服务费和律师费返佣,更大头其实是房产佣金,反正你怎么着都得要投资50万欧,能让移民中介赚更多房产佣金的最简单方法就是不断推高房价,可想而知里面的水分有多大,所以欧洲不适合纯投资,只适合拿一个身份。

 

再来说说黑妞曾经做过的东南亚国家:

 

  新加坡  

我2009年前后开始做新加坡房产的,那时候国内的投资机会一大把,大部分中国投资客没有留意到新加坡这个机会的,大家那时候都觉得我为什么不去海南买房,而要去新加坡?我又不了解。

 

但是我做这个行业,从开始到现在客户从来没有断过,证明需求一直存在,只是以前更多的是考虑新加坡的教育,新加坡中小学教育在世界上可以说是数一数二的,双语教学、法制健全、金融银行业发达、医疗、治安等等都会吸引对应需求的国人去新加坡买房。

 

后来新加坡越来越火,紧接着雷厉风行的新加坡政府就出台了调高印花税的政策,印花税一夜之间从3%提到了18%,而且政策第二天就开始生效。所以那天晚上我们都是通宵帮客户赶在这个政策生效之前处理买房的事情,此后新加坡房地产市场开始慢慢冷了下来。

 

 马来西亚 

我差不多是2011年开始做马来西亚房产的,当时马来西亚首都吉隆坡双子塔周边方圆五公里以内的房价是差不多六七千马币,也就是不到一万五人民币。现在大家也可以了解一下,目前那个区域的房价基本上六七万七八万人民币都有。当然外围一点的安邦区、满家乐区可能目前也能找到三四万人民币的房子,不过我做了这么多国家,基本只做首都城市最核心的区域。

 

其实刚开始做马来西亚房产的时候,难度也是比较大,因为大部分人不了解这个国家,大家都觉得马来西亚那么穷、那么落后、那么排华,我为什么要去投资。马来西亚这个市场还是要感谢碧桂园,碧桂园为其在马来西亚新山市的项目在国内做大量的宣传推广,使得马来西亚的知名度一下打开了,后续富力、绿地都来了。

 

但是相应的一大堆负面的东西也产生了,大家都了解我们国内的开发商是非常善于营销的。他们在宣传项目时跟客户说买房送马来西亚绿卡,其实这个绿卡是打了双引号的,这个绿卡跟美国绿卡不是一个概念,了解的人应该知道我说的是马来西亚第二家园。第二家园其实是一个十年有效期的长期签证,而且是有代价的,说白了就是一个需要交保证金的十年有效期的签证。

 

包括对新山的炒作,各类宣传都称新山就是以前的深圳,对面的新加坡就相当于是香港,其实我们都了解深圳是我们中国举国之力去发展的,最好的政策、最好的人才全部倾向深圳,而且中国人那么勤劳,没日没夜的干才有了深圳这个奇迹。很多国家的城市都在拿深圳来自喻,这里面有很多不确定因素,你想成为深圳,和你能不能成为深圳完全是两个概念。

 

不知道群里面有没有人买了新山的项目,反正我的微博隔三差五都会收到一些私信,说他们买了多少套新山碧桂园的项目,现在想找人脱手,问我有没有客户接手等等。

 

 泰  国 

再到后来就是泰国,差不多是13年那会儿,那时候曼谷的房价也没有现在这么高,刚开始也是挺便宜的,而且刚开始的时候,外国人买泰国房产也是可以贷款的,后来慢慢随着它的发展和饱和,泰国政府出台了一系列的调控政策。

 

其实,每一个国家都是一样的,他出台一个有吸引力的政策,让外国人来投资,刚开始这个门槛肯定是最低的,要求也是最简单的,没有太多的一些限制,但等发展个几年,人家不是特别需要你的投资在提振经济或解决就业等问题时,门槛一定会提高!

 

 

今天的主题是柬埔寨,我们重点来说说柬埔寨

我是2016年开始做柬埔寨房产的,柬埔寨市场今年开始慢慢变得火热了,去年和前年跟我买房的基本都是以前那些老客户,因为拓展柬埔寨这个市场没有那么容易,我遇到了2011年做马来西亚时一样的问题,因为大家都不了解,都觉得柬埔寨非常穷,甚至有些人觉得这边还在打仗,所以比较难推动的。

 

今年开始柬埔寨这个市场已经慢慢火起来了,这里面有富力等大开发商进场的缘故;也有一些其他移民留学中介的业务都变窄或堵死了,所以都开始慢慢转向柬埔寨房产;另外就是我们国内金融机构,这两年国内的金融形势不是特别的好,所以很多金融机构也都在把这个目光转移到了柬埔寨,单单找我对接的这种金融机构财富管理机构都不下十家。

 

前年我第一次来柬埔寨金边时觉得特别穷,可能跟很多人的印象是一样的,路上感觉路灯都没有几个,红绿灯更少,晚上飞机降落的时候往下看,黑漆漆的一片,但现在再去看的话就完全不一样了。

 

柬埔寨可以说是我做过这么多国家中最看好的一个。我之前在深圳,深圳年轻人特别多,特别积极向上。我2016年第一次来到金边的时候,看到满大街都是平均年龄25岁的年轻人,是平均年龄不是平均寿命。了解它历史的人都知道它以前是经历了红色高棉,那时候死了很多人,大概占总人口的四分之一左右,所以现在这些年轻的社会主力,基本上都出生于红色高棉以后。

 

柬埔寨目前的状况跟我们上一代特别像,我是八零后。基本上他们平均每个家庭有五六个小孩。目前他们传统的居住习惯就是住在排屋里面,排屋就是那种比较狭长的一个房子,有点像我们以前小县城里的店面,楼上住人的那种,门面宽3米到4米5,深差不多有15到30米,基本上只有一头或两头是见光的,中间都是比较昏暗的。

 

柬埔寨的人口有差不多1600万,首都金边差不多是300多万,全国人口拉一个平均的话真的是非常穷,但是我重点要说的是它的首都金边,金边有点像我们国内的北上广深,金边的人口增长有赖于:

 

1、柬埔寨其他省份的年轻人源源不断流入金边,因为那些省份主要是农业和旅游业,所以他们的年轻人一定要来首都,因为首都的工作机会是最多的。

 

2、国际人口,像我们中国人去到那边也是老外,我做了这么多国家的房产,柬埔寨是唯一一个我很多客户买完房以后,还说要把国内的产业转移过来,基本上什么行业都有,做金融的、卖白酒的、做杯子的、开餐馆的等什么行业的都有。

 

3、新生婴儿,柬埔寨没有计划生育,我天天在这边的商场里面都会看到非常年轻的爸爸妈妈,抱着一个、推着一个,然后手里面领着一个、后面还跟着一个。这种现象非常常见,所以整个金边的人口是在高速的净增长。

 

接下来就说一下大家比较关心的买了房以后,柬埔寨的人这么穷,他们有没有接盘能力这个问题。

 

我在金边这么久,柬埔寨也有我们国内那种先富起来的一批人,来过柬埔寨金边的人可能发现了一个现象,这边豪车特别多,其实这边的贫富差距是特别大的,有钱人特别有钱,劳斯莱斯宾利这些都是标配,住豪宅住别墅,那穷的人小孩子可能裤子都穿不起。

 

目前有能力买房,参与买房的柬埔寨本地人有这么几类:

 

第一类就是富人,金边最核心区域BBK区域的公寓项目的顶层复式之类的大户型基本上都是本地人买走的。

 

第二类是柬埔寨的富二代和海归,一般有钱人也会把孩子送去欧美新加坡留学,这些年轻人留学回来以后,他们要住公寓,因为公寓有比较有私密性,有健身房、泳池、SkyBar这些比较符合年轻人需求的一些公共设施,所以这是年轻人比较喜欢的。

 

第三类是柬埔寨的普通老百姓,当然,这绝对不是普遍行为,我刚刚讲了他们这边的每家有差不多五六个小孩儿,普通家庭,一般老大或老二到了适婚年龄以后他们全家会一起合力给他买一套房用来结婚。

 

柬埔寨的贫富差距是非常大的,所以我选项目的原则是先要赚金边先富起来的这一批人的钱,我定位的接盘侠就是这一批人。

 

因此,我会选整个金边最核心的区域,核心的区域跟受本地人欢迎的区域是完全是两个概念,我大概跟大家讲一下,金边真正意义上的市中心是围绕独立纪念碑转一圈,这个圈圈里面包含BKK、百色区、皇宫所在的隆边区、以及总理府所在的马卡拉区。

 

BKK这个区域,尤其是BKK1,有了解过金边的人应该都知道这个这个区域,很多宣传软文里面都有,这个区域就是金边目前的使馆区、富人区,也是本地人比较喜欢的一个区,本地富人都在这里。这个区域是目前金边地价、售价、租金都最贵的一个区域,这个区域的租客群体都是一些使馆官员和国际企业的高管。所以这批人是有非常高的租金预算,所以他们喜欢最好的区域,配套最完善、治安最好的区域。

 

百色分区同样处在这个圆圈里,也是最核心的位置,但是它的功能比较偏娱乐,因为有赌场在里面,还有一百多家夜店。这个区域有一些楼盘,在建的和已经建好的都有。我调查过已经建好的部分项目,目前实际的租金收益率不如开发商销售时的承诺,因为他这个区域的功能特性决定的,租这些房子的有很大一部分是夜店小姐,还有那些在赌场里面上班的人,都是非常不稳定的一个群体,可能两三个月就不租了,作为业主就要不停的找租客,竞争太激烈了,只能把租金降下来。当然了,去年前年买了的也是赚的,因为当时买的价格很便宜。

 

隆边区,就是皇宫所在的区,也是在这个圈圈里面,属于最核心的一个区。这个区域的主要功能是比较偏旅游,因为有皇宫、洞里萨河、塔仔山等景点。这个区域目前在规划码头,未来可以从这边码头直接坐船一路北上去吴哥窟。目前去吴哥窟只能坐大巴、坐飞机或自己开车去,开车基本上要五六个小时,因为柬埔寨没有高速公路。这个区域的房子也不错,很多欧美老外来这边渡假长住。

 

马卡拉区,总理府所在的区域以及对面的万谷湖区域,主要功能是偏行政和商业,所以如果是想投资写字楼,这个区域是非常不错的一个选择。

 

接下来我们再说一下为什么金边的房租这么贵?

 

因为柬埔寨是2010年才颁布了法律,允许外国人凭护照可以购买二楼以上的物业。然后2010年到2014年之间主要是日本人、韩国人、新加坡人和我国的台湾人,他们在金边炒地皮的阶段就已经赚了很多钱了。有些留下继续做开发,有些可能已经赚到钱早撤离了。到2014年前后柬埔寨金边才真正意义上开始开发房地产,开始盖房子,也就是说2014年之前整个金边基本上没有高楼大厦。

 

金边的房租是真的非常贵,它贵的原因就是房源太少了,目前整个金边可供出租的公寓,只有一万多套。租金最贵的区域就是BKK1这个区域,三十平以内的酒店式公寓都租到七八百美金。四五十平的一房差不多租到一千三左右,两房的话,保守一点要组到一千五美金,比较贵的两千以上都有。2020年会是一个比较集中的交房年份,很多在建项目都是2020年交房,到时会有差不多五万套房源,还是赶不上需求,再往后几年,不太好说,因为金边现在就是个大工地,到处盖房子,所以房子买在看得见的核心区域,还是有一定的竞争优势的。

 

以上是对金边主要的市中心区域的一个介绍,目前我们国内有很多中介包括开发商宣传的什么新金边、新特区、新中心,我觉得有一定的不确定性,因为它的核心区域都没有开发完,那些新金边新特区一定是需要时间的。

 

当前整个柬埔寨金边还处于一个野蛮生长的时期,有点钱来这边就什么事都可以做,包括开银行、开发房地产等。所以这种时期投资房产选择项目也是非常关键的,我的原则是:只做最核心区域住宅,目前主要集中在BKK这个区域,主要跟本地有口碑有实力的开发商合作。

 

像我之前卖的非常好的一个项目就是本地人开发的,基本上没有做宣传,只在金边本地做了一些报纸广告,在国内大家可能都没有听过这个项目。但是我去看了很多次,包括每次带客户过去基本上都能看到本地人拖家带口来买房选房,甚至有些是开盘的时候买了的那些本地人来交分期款,因为他们本地人是按月分期,直接带着美金现金过来交钱的。

 

满天广告忽悠下开发商怎么选?

 

柬埔寨现在法制不健全,还是处于刚刚起步的野蛮生长阶段,基本上有钱干什么都可以,所以盖房子是很低门槛的一件事,据我了解,这边很多开发商以前没有开发房产经验,有些以前是做整容的,还有些以前是做游戏开发的,什么样背景的都有。当然了,以前没经验,他能不能盖好房子,如果用心了,也是有可能做好的。

 

但还是要慎之又慎,因为你的购房款是直接给到开发商的,不像新加坡,新加坡也卖楼花,但是你的每一期房款都是付到政府和开发商共同监管的一个账户,而且每做完一个阶段政府还会派第三方机构去验收,验收通过以后才会把下一部分的钱付给开发商去。所以在柬埔寨,很多项目都有烂尾、跑路的可能性,所以我选择开发商也非常谨慎!

 

在选择开发商方面,海外房产投资客们已经被市场教育过了投资客们在成长,在吸取经验教训,尤其是当年的马来西亚,当时做马来西亚时很多客户一来就说你有没有做碧桂园的项目,我要买。后面我们问了一下很多客户的真实想法,为什么一定要选碧桂园?其实很多客户他们的想法很淳朴,觉得自己人在国内,房子在马来西亚,万一出了事,能找到碧桂园这个开发商,碧桂园在我们国内这么知名。

 

但是大家可能都不太懂,碧桂园去了国外也要成立当地的公司,也要以当地的法律为准,碧桂园在我们国内是很厉害的开发商,但是去到国外也是外来和尚,拿地拿政策肯定是没有人家本国那些有沉淀有基础的开发商有优势。

 

在金边,有几家我们国内二三线城市的一些小型开发商,来得比较早,先不说地段如何,经验不足是一定的,基本瞎子摸象,没有深入研究本地市场就开始盖房子了,很多开发商都想到一起去了,大家盖的房子都是一房小户型为主,所以目前在金边两房等大户型是非常稀缺的。有些开发商广告语居然是金边绝版小户型,其实了解的人都知道金边最不缺的就是小户型。不过不能不承认我们国内开发商共同的一个优势是营销做的非常厉害。

 

我的建议:如果真是预算不足,买小户型的话还是要买最最核心的区域,因为它地段非常稀缺。如果是买两房预算比较有限的话,可以把这个范围稍微扩大一点点,因为毕竟两房是非常稀缺的。

 

现在有一点让我非常开心和乐于见到的,就是越来越多来金边选房的客户主张一定要核心地段,本地实力开发商的项目,要本地人认可的项目。以前做马来西亚的时候,我们真的是写了很多文章去教育这些投资者。

 

做海外房产这么多年来,我一直呼吁大家要买核心地段本地人认可并且购买的项目,所以现在金边很多开发商开始说自己的项目本地人也有买,不过真实性就要个案探讨仔细了解了。

 

关于柬埔寨购房的税费及贷款:

 

然后说一下柬埔寨的税费,其实柬埔寨的税制是非常简单的,因为它目前才刚刚起步,如果它税制非常复杂繁重的话,很多人也不会来投资,这是一个很简单的道理。所以柬埔寨的房产在购买环节只有一种税,叫契税,是房价的4%;在持有环节主要是不动产税(这个税基本上可以忽略不计,一房小户型大概一年交一百美金以内,两房的话大概是一百到两百美金,每年交一次),另外一个就是租金税10%-14%。

 

柬埔寨目前绝大多数楼盘我们外国人是不可以贷款的,这一点可能会让很多人失望。因为这边他们的贷款利息基本上会去到百分之8.5到12都有,当然了这边的美元定存利息也是非常高的,一年期有5个点左右。柬埔寨现在就很像我们中国刚开始发展的那个时期,银行高息揽储更高息房贷这样的一个状况。

 

由于柬埔寨不能贷款,杠杆就比较低,但是同时看你是站在什么样的角度去考虑,因为有些国家杠杆非常高,你只需要付百分之十的首付,然后剩下的可能是交房的时候再付,楼花阶段能转出去还好,转不出去呢?等交房时还不是要你付一大笔钱?这在我看来其实就是早付和晚付的区别。柬埔寨的房子是按照工程进度分期付款,交房前能转就转,转不了或不着急转就交房收租金,时机成熟再转。

 

另外柬埔寨的一个优势就是美元货币,美元在柬埔寨的流通率超过90%,只有一块美金以下的零钱才用瑞尔。然后说回汇率这个问题,我认为没有任何一个人能预测汇率,但是我们可以做一些对冲。人民币和美元刚好是走相反方向的两种货币,我们可以配置一部分人民币资产,再配置一部分美元资产。无论他俩谁涨谁跌,将来都能保证我的购买力都不会缩水。

 

关于黑妞团队:

 

很多开发商很喜欢跟我们团队合作,因为我们团队一直都在做海外房产,有很强专业度和非常多的客户积累,像我做了十年,我很多客户,可能我们认识已经七八年了,一直没有见过面,但是已经跟我买了好几个国家的房子,这也得益于我们能一直坚持初心,只卖那些最有价值最核心的房子的关系,因为最核心地段的房子不管是出租还是出售都是有一定的优势的。

 

能坚持十年真的是非常不容易的一件事情。像我很多同行,包括一些以前的同事基本上两三年以后就消失了、换行了,像我们这样一直坚持做这个行业非常不容易,其实我们能坚持下来的,最主要的一个原因就是我们一直以来坚持只做首都城市最核心区不愁卖的项目。

 

最核心区域不愁卖的项目,它是根本不需要太多销售行为的,开发商不依赖我们,相应的佣金也不高,但是这种低佣金的项目站在我们客户的角度恰恰对我们客户是最安全的。非常庆幸我们一直坚持初心,我们的客户才这么信任我们,才一路跟我们追投这么多国家房产!

 

我们这个行业其实诱惑是非常大的,因为毕竟赚的是有钱人的钱,像很多中介推的一些项目是佣金非常高,但是可能项目本身风险非常大的一些项目。

 

由于时间关系,今天的分享只讲了部分内容,下次会有更多分享,大家也可以单独联系黑妞(微信:Taifee812)。

 

延伸阅读:柬埔寨与越南、菲律宾、老挝的对比

文章内页图1-640-19

 

文章内页图1-640-20

最后分享群友问的比较有趣的一个问题作为结尾:

 

柬埔寨以农业和旅游业为主的本地人年轻人能否在未来十年拥有购买能力? 当一波资本热潮退去,该何去何从?仅只有1600万人口的国家是否能去打造一个千万人口的现代化城市,又能否跟深圳对比?

 

黑妞(微信:Taifee812)回答:问题看似高深,实际挺无聊的,我不是经济学家,也不是社会学家,何去何从的问题怕是洪森总理也不能马上回答你,不要忘了我们中国也是摸着石头过河的。1965年李光耀哭着被踢出马来亚时对于新加坡何去何从也是一筹莫展,现在只有560多万人口的新加坡不然成了发达国家?柬埔寨的贫富差距确实很大,柬埔寨年轻人在未来10年内能不能买得起房的问题我也不能忽悠你一定买得起,毕竟我们中国发展这么多年,买不起房的还是占大多数吧?你能想象到我们中国还有2000多万人连温饱问题都没有解决吗?所以我一直说要买本地人喜欢的核心区域的房子,因为核心区域的配套、生活机能肯定都是不错的,而核心区域地段又属稀缺,那么三五年内本来第一批富起来的人做你接盘侠的概率是不是会大很多呢?

 

 

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2019年4月11日 17:33
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