柬埔寨西港是下一个深圳?到底是机会还是坑?

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40年前,改革开放总设计师邓小平说:“要发达起来,穷了几千年了,是时候了!”于是,我们中国一路摸着石头过河,从贫穷的人口大国发展到现在已经跻身于世界强者之林,成为全球第二大经济体。这40年,中国老百姓的生活水平也发生了质的飞跃,收入也水涨船高,尤其是先富起来的那一批人,财富复利更是惊人。

 

说到改革开放,“深圳”是绕不开的关键词,因为深圳的成长史和发展史就是改革开放40年的缩影。深圳作为特区建设有38年了,但深圳的成长与改革开放40年是同步的。这些年来,深圳一路高歌猛进,从最开始 3万人口的小渔村发展成为2000多万人口的世界大都市,从世界工厂到科技创新之都,从1.97亿/年经济产值到2.24万亿/年,深圳一路走来,波澜壮阔!

 

站在改革开放40周年的时间节点倒回去看,“深圳机会”一定是绝大多数人心目中绝无仅有的财富样本,不管抓住了深圳机会的幸运儿,还是错过了深圳机会的小中产们,在当今纷繁变幻的海外房产投资市场上,大家只要一听到“这里将会成为下一个深圳”,都会热血澎湃!

 

但,这个机会是馅饼,还是陷阱呢?大家一筹莫展。今天黑妞(微信:Taifee812)就来说说“下一个深圳”,说说你们关心的西港!

 

先来说说想当年十分火爆的马来西亚新山市,当时最广泛的广告语就是“下一个深圳”。

 

“马来西亚新山房产是值得投资的,依斯干达经济特区是新加坡和马来西亚两国政府联合打造的一经济特区,与新加坡仅一桥之隔。面积为3个新加坡大小,规划5大片区,并有9大经济领域作为发展支柱支持该区高速发展预计于2026年通车的新隆高铁,未来马来西亚新山房产的投资价值估计会比今天的深圳更让你瞠目结舌。”

 

以上这段话是网上对新山房产投资机会的一段描述,从政策利好的层面也许没有错,可能10年或20年以后这个梦会成真,但黑妞要说的是房产投资,国内90%以上的投资客海外购房的目的是纯投资,教育、养老、医疗等需求仅占少数。而一般国人海外投资房产的时间期限是5年左右。

 

经济学家任泽平曾说过:“房地产市场短期看金融、中期看土地、长期看人口。”这是很多人非常认同的一个观点,甚至有些人表示,如果任泽平能够早点说出这个观点让他们参考,或许还能改变他们的命运。

 

顺着这个观点我们来简单了解一下新山的房产市场:

 

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注:以上价格均为开发商/中介报价,部分价格信息整理自对应年份新闻门户网站文章内容。

 

看完以上数据,大家发现了什么问题?整个新山的确在发展,但是相对缓慢,离深圳速度差十万八千里,人口支撑也不是很足,加上新旧政府班子更替引起的动荡因素,致使新山房产市场的数据不是很漂亮。

 

2012年黑妞开始做马来西亚房产,坚持只做首都吉隆坡核心区域的优质项目,毋庸置疑,任何国家的首都城市汇聚了全国最优势的资源,人口吸附能力也是最强的,包括喜欢住别墅的马来本地人,也愿意在吉隆坡核心区域买公寓用以投资或自住,马来本地人喜欢买大户型公寓,黑妞以前遇到过一个马来族土豪,买了占半层的800多平超大户型公寓,因为马来族是允许娶多个老婆的,只要大老婆不反对,娶几个都行,哈哈,记得当时还有男客户因为娶多个老婆的利好因素而咨询过移民马来西亚。

 

以前的新山房产黑妞只做过及少数客户,大致需求:1、独生子女在新加坡读大学,父母在新柔长堤新山段周边买一套房,可以经常与孩子团聚;2、在新山工作自住需求的客户,包括养老;3、少数买不起新加坡房子的新加坡人,但后来因为往返新加坡和新山的通关及塞车时间成本太高,房子也就空在新山而已。

 

了解完了新山,再来看同样被称为“下一个深圳”的西港。大家可以参考新山的过往,再结合西港的实际情况和自己的实际需求,相信会有一个基本判断。

 

由于西港房产市场是这两年才开始发展的,所以没有太多历史数据作参考,黑妞(微信:Taifee812)暂且带大家了解一下目前的情况:

 

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网上关于西港比较响亮的声音:西哈努克港腾飞指日可待!现在的西港就如同90年代的深圳,错过了90年代到沿海淘金的蛮荒年代,你还想再错过2018年的西港吗?

 

西港现在的火热程度不亚于当年的新山,有一系列的政策利好:中国“一带一路”桥头堡;泰国的“克拉运河”,抢占战略核心要地(未落地);金边—西港高速、西港新码头建设;西港外海及陆下油田储量惊人;西港国际集装箱深水码头即将扩建;蓬勃旺盛的滨海旅游业吸引全球各地的游客等。以上利好都是客观事实,而且有中国的支持,相信西港的发展速度不会像新山那么蜗牛。

 

很显然,很多人会担心西港的人口支撑不够,而且炒作的成分特比大,各路房企在不断涌入中,甚至国内的炒房团也不断涌进西港,觉得西港门槛低他们玩高级的了:直接拿地自己来玩。当然,能不能玩玩得转,能不能玩得好就另说了。

 

好了,戏台子搭好了,演员也各就各位了,但是台下会有多少观众愿意买单?这才是我们房产投资者最应该关心的问题。政策利好、宣传广告天花乱坠,但是能不能落实到你投资房产的实际利益上?要清楚一点:国外跟国内不一样,不管是马来西亚还是柬埔寨,他们政府的实力和执行力都没有我们中国政府强,人口更没法跟中国比,所以大家在海外投资房产时除了看大的政策层面,还要具体问题具体分析!

 

说到这里,黑妞就要告诉大家认清自己的实际需求:

 

西港有机会,但更适合长线投资。说白了,适合家里有矿的投资客,就是喜欢东买买西买买,分散投资,不紧着三五年内赚钱脱手的群体。预算不多,只买一套的小中产建议慎重,首都金边相对更适合你。

 

投资标的方面黑妞认为酒店、写字楼、产业园、酒店式公寓相对比较有机会,因为是长线投资,所以除了要看地段和项目配套及品质以外,一定要看开发商或物业的运营能力,这点非常关键!虽然是包租,而且回报非常可观,但是运营不好,你也一样吃不到这个“饼”,或者至少吃的不开心!

 

黑妞以前有些客户跑去普吉岛还有马六甲买了酒店式公寓,回报惊人,各种条件好到没朋友!结果由于运营不利,导致承诺每年给客户的租金回报迟迟拿不到,开发商那边每年写邮件道歉,说经营不善,租金暂时欠着!那些客户租金拿不到手,另外由于签了10年的长约想转手处置也没这个自由,甚至你连告开发商也告不了,因为人家没说不给你,只是暂时没钱而已。

 

还有一种情况,开发商承诺的租金回报会按期给你,但是到手的钱会大打折扣,电视坏了、地板坏了、墙掉皮了,人家肯定要帮你维修啊,所以只能扣你钱喽,你不可能每一次都飞过来验证是不是真坏了。尤其是海边的房子,维护成本会更高,那些告诉你买了他们的房子可以有很高的租金回报,每年你还可以过来度假免费住两周的说辞听听就算了,只要你买到非常有竞争力的房子,赚到钱,出去度假你住七星级酒店都可以!所以,这种长线投资前期要了解很多专业细节,毕竟时间线拉长了,中间的不确定因素就多了,需要提前做足功课!

 

黑妞(微信:Taifee812)最后想说的是:西港目前比金边还要早期,几乎没什么基建配套和公共设施,还有很多荒地,存在一定的不确定性,而且黑妞在柬埔寨跟很多本地人聊过,由于这两年我们中国人来了炒高物价,很多西港本地人无法在西港生存下去,他们纷纷搬去了暹粒等其他省。另外,西港大大小小的赌场几十上百家,治安相对比较差,暴力袭击事件时有发生,其中中国人坑害自己同胞的不在少数,感觉国内最近打击的这些黑恶势力都跑来了西港,赌红了眼输光了钱跑出去抢劫自己同胞的事情也不少,跟本地人的冲突也不断,难怪网上有一种声音说,西港,就是海外再造一个东莞!在这么多的政策利好下,西港能不能发展成为下一个深圳,我们拭目以待!

 

 

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2019年4月10日 12:00
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